Od 1 stycznia 2026 r. w polskim systemie planowania przestrzennego wchodzą ważne zmiany dotyczące decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Te decyzje – kluczowe dla budowy na terenach bez miejscowego planu zagospodarowania – będą funkcjonować już na nowych zasadach, co ma ogromne znaczenie dla właścicieli działek i inwestorów.
1. Koniec bezterminowych WZ – obowiązuje 5-letni termin ważności
Do tej pory decyzje o warunkach zabudowy były wydawane bezterminowo – inwestor mógł rozpocząć budowę w dowolnym czasie po ich uzyskaniu. Od 1 stycznia 2026 r.:
- nowe decyzje WZ będą ważne tylko przez 5 lat od momentu, gdy staną się prawomocne – po upływie tego czasu wygasają, jeśli nie rozpoczęto budowy.
- decyzje, które staną się prawomocne przed 31 grudnia 2025 r., zachowują bezterminową ważność nawet po zmianie przepisów.
2. Nowe decyzje WZ będą możliwe tylko w powiązaniu z planami ogólnymi gmin
Zmiana planowania przestrzennego wprowadza nowe plany ogólne gmin, które mają zastąpić dotychczasowe studia uwarunkowań. W praktyce:
- do 30 czerwca 2026 r. gminy muszą uchwalić plan ogólny – to ostatni moment, w którym decyzje WZ można wydawać na starych zasadach, nawet tam, gdzie plan ogólny jeszcze nie obowiązuje.
- od 1 lipca 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie w oparciu o plan ogólny gminy i tylko na terenach wskazanych w nim jako obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ).
Oznacza to, że po 1 lipca 2026 r. bez planu ogólnego i bez wyznaczenia strefy OUZ w planie gmina nie będzie mogła wydać decyzji WZ – co może skutkować blokadą inwestycji.
3. Jakie konsekwencje dla inwestorów?
Koniec „zamrażania” prawa do zabudowy – inwestorzy, którzy spodziewali się uzyskać warunki zabudowy i zostawić je „na potem”, od 2026 r. będą mieli czasową ochronę – tylko 5 lat.
Nowe WZ będą ściśle powiązane z planowaniem lokalnym – bez planu ogólnego gminy inwestor nie uzyska WZ (po 1 lipca 2026 r.).
Presja na gminy i inwestorów – samorządy muszą uchwalić plany ogólne, a inwestorzy powinni monitorować ten proces i ewentualnie składać wnioski o WZ jeszcze przed połową 2026 r.
Podsumowanie
Od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy:
- będą ważne 5 lat,
- będą wydawane w powiązaniu z planami ogólnymi gmin,
- po 1 lipca 2026 r. – tylko na terenach określonych w planie ogólnym jako OUZ.
To oznacza, że dla właścicieli działek i inwestorów rok 2026 będzie czasem dużych zmian – planowanie inwestycji i składanie wniosków o WZ musi być strategicznie przemyślane, a terminy uzyskania decyzji stały się kluczowe dla powodzenia przyszłej budowy.
Stan prawny na dzień: 29 grudnia 2025 r.
Jeżeli masz wątpliwości prawne dotyczące swojej nieruchomości - skontaktuj się z Kancelarią:
