W praktyce obrotu prawnego – przy zakupie nieruchomości, samochodu, zamówieniu usługi czy zawarciu umowy deweloperskiej – bardzo często pojawia się pytanie: czy wpłacona kwota to zadatek, czy zaliczka?
Dla wielu osób różnica wydaje się wyłącznie językowa. W rzeczywistości jeden zapis w umowie może zdecydować o utracie albo odzyskaniu nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Poniżej wyjaśniamy, czym naprawdę różni się zadatek od zaliczki i dlaczego warto poświęcić temu zapisowi szczególną uwagę.
Czym jest zaliczka?
Zaliczka to kwota wpłacana „na poczet” przyszłego świadczenia – najczęściej ceny.
Ma ona charakter neutralny zabezpieczająco, co oznacza, że:
- jest jedynie częścią przyszłej zapłaty,
- nie pełni funkcji sankcyjnej,
- w razie niewykonania umowy co do zasady podlega zwrotowi.
Jeżeli umowa zostanie rozwiązana, odstąpiona lub nie dojdzie do jej realizacji – zaliczka wraca do wpłacającego, niezależnie od tego, która strona ponosi odpowiedzialność (chyba że umowa stanowi inaczej).
Zaliczka nie „karze” za zerwanie umowy.
Czym jest zadatek?
Zadatek to instytucja uregulowana wprost w Kodeksie cywilnym. Ma zupełnie inną funkcję niż zaliczka – dyscyplinującą i zabezpieczającą wykonanie umowy.
Zadatek działa w następujący sposób:
- jeżeli umowa zostanie wykonana – zadatek zalicza się na poczet ceny,
- jeżeli strona, która wpłaciła zadatek, nie wykona umowy – zadatek przepada,
- jeżeli umowy nie wykona strona, która zadatek otrzymała – musi ona zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.
To właśnie tu pojawia się realna różnica finansowa – często liczona w tysiącach lub dziesiątkach tysięcy złotych.
Jeden zapis – ogromne konsekwencje
Wyobraźmy sobie dwie niemal identyczne umowy, różniące się jednym słowem:
- „Strony ustalają zaliczkę w kwocie 50 000 zł”
- „Strony ustalają zadatek w kwocie 50 000 zł”
Skutek zerwania umowy:
- przy zaliczce → 50 000 zł wraca,
- przy zadatku → 50 000 zł przepada albo trzeba oddać 100 000 zł.
To nie jest detal językowy. To konkretna sankcja finansowa.
Co jeśli umowa nie precyzuje, czy to zadatek czy zaliczka?
W praktyce zdarzają się zapisy typu:
„Kupujący wpłaca kwotę 30 000 zł tytułem zabezpieczenia umowy”
Jeżeli w umowie nie padnie wprost słowo „zadatek”, sądy i prawnicy najczęściej uznają taką kwotę za zaliczkę. Dlaczego? Ponieważ zadatek jako instytucja o surowych skutkach musi być wyraźnie i jednoznacznie zastrzeżony. Wątpliwości zatem interpretuje się na korzyść strony, która wpłaciła pieniądze.
Kiedy zadatek, a kiedy zaliczka?
Nie ma jednego „lepszego” rozwiązania – wszystko zależy od sytuacji i interesów stron.
Zadatek warto rozważyć, gdy:
- zależy nam na realnym zabezpieczeniu wykonania umowy,
- druga strona może łatwo się wycofać,
- ponosimy koszty przygotowawcze (np. rezerwacja nieruchomości, materiały, projekt).
Zaliczka sprawdzi się, gdy:
- strony są na etapie wstępnych ustaleń,
- istnieje ryzyko niezależnych przeszkód (kredyt, decyzje administracyjne),
- chcemy uniknąć drastycznych konsekwencji finansowych.
Stan prawny na dzień: 29 grudnia 2025 r.
Jeżeli masz wątpliwości przed podpisaniem umowy albo już jesteś w sporze dotyczącym zadatku lub zaliczki – skontaktuj się z Kancelarią:
